京东囤地千亩无钱建物流

来 源：21世纪经济报道发表日期：2012-04-27

        从2009年开始，京东商城在全国密集购买仓储用地，如今，3年过去了，手握约1800亩土地的京东商城，仍在被仓储困扰。

        4月22日，在京东商城位于上海市嘉定区马陆镇的京东网上商城第二物流中心，同时也是京东商城在华东地区的百货、图书等商品的仓储中心，本报记者看到运送货物的车辆络绎不绝，但和京东位于上海的另外2个仓储中心一样，这里是京东商城租赁的仓库。一位工作人员告诉21世纪经济报道的记者，“由于业务扩张，该仓储中心已经无法满足现有需求，过两天，百货等商品将从该中心分拆出去，换到另外一处新仓储，租赁物业的地址已经选定了”。

        与马陆镇相隔半小时车程，是上海市嘉定工业区北区制造企业云集的娄塘镇。2009年12月，京东商城就宣布在此处获得了一块占地260亩的工业用地。如今，该用地才破土动工，京东计划将此处打造成华东区总部。与该地块相邻处，诸多民房仍未拆迁完毕。不过，集装箱宿舍已经落成，负责项目桩基工程的上海市机械施工有限公司工作人员已经入住。一位京东商城工作人员告诉记者，“估计华东区总部投入使用得到2015年，其间，京东仍得租赁仓库使用”。

        一边是密集买地但并不急于开工，一边是无自有仓储可用，京东商城葫芦里到底卖的什么药？国药控股电子商务项目经理鲁振旺评论说，“在电商行业中，京东买地不算多。虽然它买得起地，但不一定就盖得起”。截至发稿前，京东商城公关总监李静以正在开会为由，并未回应相关提问。

        手持土地1800亩？

        京东商城密集拿地始于2009年。

        当年，京东商城透过媒体报道称，京东商城分别在江苏宿迁、上海嘉定拿下共计约560亩的土地，其中，江苏宿迁的购地价格在2000万美元、上海嘉定的购地成本约在3亿元人民币。此后，京东不断有拿地信息被披露。不过，由于京东商城在各地注册的分公司名称众多且不同，通过“中国土地挂牌网”以及各地的国土局网站能够查到的京东商城购买土地信息共有4例。除了位于上海嘉定区的上述土地之外，可查到的京东商城购买了包括位于广州、北京、武汉的土地超过800亩。其中，广州工业园共计250余亩的用地花费3360万元，武汉东吴大道南、高桥北地块共计250亩用地花费3610万元，而位于北京亦庄开发区的约300亩土地京东花费2.95亿元。此外，京东商城位于成都的约300亩的用地购买已经基本敲定。同时，有媒体报道其曾在2010年在北京拿下200亩用地。综合计算，京东商城手持土地数量或达到1800亩，其中，直接与仓储用地相关的土地面积达1500亩。

        过去3年，京东商城手持的土地数量翻了6番。2009年底前，京东商城完成两轮融资共计3100万美元，彼时，其手持的土地数量仅有位于江苏宿迁的 300亩。2011年初，京东商城宣布完成了C轮融资，共计融资超过10亿美元。此后，京东商城宣布将在截至2013年底的3年内，斥资超50亿元打造物流体系。据不完全统计，京东商城总计买地投入不足10亿元，其余资金用于涉及物流相关的信息系统研发建设、运输配送队伍打造等。鲁振旺称，“京东商城账面现金不足30亿元，其余为供应商账款”。

        50亿建设金缺口

        尽管手持的土地数量同比翻了6番，但京东仍不得不依赖租赁物业以满足发展需求。

        21世纪经济报道的记者在京东商城华东各物流中心了解到，随着业务的增长，京东商城在过去三年，已经将仓库由1个变成了2个，又增加到了3个，最近，又将分拆成4个。而这些物流仓储中心都是租赁物业。华北区也面临同样的问题：在过去三四年间，京东商城的仓储物流中心由1个增加到4个。华东区一位京东商城工作人员称，“也就是2011年开始，我们在上海才听说了京东商城这家公司做物流，之前，根本不知道这家公司(物流中心)。”

        由于选址和物业奇缺等原因，京东商城位于上海的3个物流中心，理想状态下，最短的距离相隔15分钟车程，最远的距离在1个小时。而位于北京的华北物流中心，也被分割在北京市昌平区、朝阳区等不同地区内。按照京东商城CEO刘强东的规划，京东商城将在全国建设位于上海、北京、武汉、成都、广州五地的一级仓储物流中心，并肩负地区总部职能。此外，在沈阳、济南、西安、南京、杭州、福州、佛山、深圳设立二级物流中心。但是，该计划从2007年就有雏形，迄今仍未落地。对此，鲁振旺评论称，“京东的现金流状况使得他们有钱买地，没有钱建设仓储中心。”他称，建设仓储物流中心花费大头在后面，包括基础设施投资、货架、叉车、库存软件、防火设施、排水设施等。

        过去数年，仓储物流建设成本飙升。资料显示，沃尔玛在2004年-2005年间，位于深圳龙岗大工业区的仓储中心4万平米花费1.6亿元，合计4000元/平米； 2011年，英国零售商乐购在嘉善建设的物流中心，仓储面积5.5万平米，花费超过5亿元，合计约9000元/平米。鲁振旺称，国药控股建设仓储中心的每平米造价在6000元-8000元，京东商城今年陆续动工的5个一级仓储物流中心面积约在80万平米，以最低价计算，这些仓储物流中心总造价约在50亿元。“这使得仍然亏损的京东商城，面临巨大的运营压力。”

        困兽之斗

        “我们现在仓储都在上海郊区，租赁的仓库一年租金才几十万。” 京东商城仓储中心一位员工表示，不明白京东为何要花那么多的钱自建。然而，京东商城在自建仓储物流中心上，似乎并无太多选择。身为国际电商巨头的亚马逊，已初步在中国市场完成了买地自建物流中心的布局。从2007年开始，亚马逊已经在京东商城布局过的地区以及布局以外的地区，建设了11个运营中心和仓储物流中心。而正是基于对于物流的整合，使得亚马逊在运营效率上不断提高。刚创立时，物流执行成本占总销售的20%，如今，采用了物流集约的方式，使得该成本下降到了占总销售额比例的8.5%。而京东商城正受制于分散仓储的弊端。前述京东商城的一位工作人员称，“有时候，我们会遇到消费者的订单中既有图书、也有百货、还有家电等产品，那么，我们在订单执行的时候，就要开着车跑到青浦的家电库，又跑到嘉定的百货库，还要跑一遍服装库。而最早的时候，在一个库取就可以了”。

        鲁振旺说，从行业发展状况看，供应链整合以及资源实力竞争是关键，因此，京东商城启动自建物流的战略是对的，但是，“问题在于钱从哪里出？”